No.1443 在庫を見守って不良にさせない (不動産編)

 



【No.1443】

想いお金の両立パートナー、

出口経尊(でぐちみちたか)です。

 

今朝はコンサル仲間と
ZOOMミーティングしてから
ブログを書いています。

 

今晩は、香川県三豊市の
イベントに参加します。

 

昨日一昨日のブログの続きでは
不良在庫についてお伝えしました。

 

一昨日のブログ↓

No.1441 経営数字に不良が居座っていないか?



 

昨日のブログ↓

No.1442 在庫を見守って不良にさせない(建材編)



 

今日は
在庫を見守って不良にさせない
(不動産編)です。

 

出口の場合、建設関連で
コンサルや研修を行っていますが
住宅会社の比率が多いです。

 

住宅会社の中には
新築、リフォームをしつつ
不動産も取り扱っている
会社があります。

 

家は建てたいけど
土地が無い見込み客に
自前の土地と建物を
セットで販売し
新築を受注します。

 

自前の土地ということは
住宅会社が土地を買って
仕入れています。

 


 

厳密に言えば
買ってはいますが
売れなければ仕入れではなく
在庫の状態ですけどね。

 

実際、不動産を
売買する住宅会社では
1、2年経っても
売れない土地があり
在庫になる場合があります。

 

分譲地だと、あと1区画を
売るのが大変だと聞きます。

 

でも、きっちり
期限を区切って売り切り
予定通り返済を終え
繰り返し続けることで

銀行から信頼を得ている
住宅会社もあります。

 

そこが売れないからと
ズルズルならないように

・建築条件を外す

・大幅値下げをする

・ローコストの建物を建てて
土地+建物で安価に販売する

など、何かしらの適時な対策を
されています。

 

売れない土地に建物を建てるのは
売れなければリスクになるので
怖いところではありますが。

 

それらの対策を講じず
待っているだけでは
売れ残って不良在庫になります。

 

蓋を開けてみると
そもそも売り土地に
看板が無かったり
同業者に周知をしていない
場合があります。

 

既に放置していて
自社で抱える土地リストが
無いなんてことも・・・

 

そんな時は出口が
社長と決算書を見ながら
ヒアリングして炙り出す訳です。

 

どうしても売れない土地が
あるかもしれないですが、
意外と諦めて何も手を
打っていないことがあります。

 

不動産の素人の出口が
言うのも恐縮ですが。

 

逆に受注棟数を伸ばしたい
住宅営業さんは土地の在庫を
沢山持っておきたいので、
他社への土地情報を発信する
ブレーキになることもあるようです。

 

しかし、借入(調達)して
購入(投資)した土地を
速く売る(回収)意識が無いと
在庫のまま滞留してしまうので
資金繰りが悪くなります。

 

調達⇒投資⇒回収
ハイスピードで回す
イメージです。

 

昨日のブログの建材もそうですが
期日の設定、スピード感
不良在庫を生まないポイントに
なるのではないでしょうか?

 

では、また明日。

 

追伸

年間受注棟数20棟未満
(U_20)の工務店を対象にした
経営の勉強会を開催します。

※ページ内に参加者の声を追加しました。

https://bmc.dtoac.com/archives/event/20190522

 




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